住宅金融支援機構の調査で、「フラット35」の申込者の平均年齢が44.3歳に。40代以上が約6割を占め、ローン返済が70代・80代にまで及ぶケースが増加している。高齢期に訪れる介護や収入減のリスクと、住宅ローン破綻の実例を交えて検証。
フラット35が高齢化
70歳で返せない
広告の下に記事の続きがあります。ペコリ
かつては30代の若年層が主力だった住宅ローン市場に、大きな構造変化が起きている。国の支援制度「フラット35」を利用する申込者のうち、40代以上が過半数を占めるようになったのだ。人生100年時代と言われるなかで、70歳を超えても返済が続くローンを組む人々が急増している。しかし、その背後には、収入減・介護・早期退職といった予測困難なリスクが潜み、ローン破綻の危機も現実味を帯びつつある。見えにくい“未来の住宅不安”が、いま静かに進行している。
年齢別構成と破綻リスクの整理
| 見出し | 要点 |
|---|---|
| フラット35利用者の高齢化 | 2023年度の平均年齢は44.3歳、40代以上が約6割を占め、10年前とは逆転 |
| 完済年齢の上昇 | 平均借入期間32年、40代以上の申込者は70代〜80代での返済完了が多数 |
| 破綻リスクの背景 | 病気・リストラ・介護といった高齢期特有のリスクが返済計画を狂わせる恐れ |
| 実際の破綻事例 | 70代男性が介護退職で滞納、自宅売却に至ったケースも |
なぜフラット35利用者の高齢化が進んでいるのか？
◾️どんな人が利用しているのか？
長期固定金利で安定した返済計画が立てられる「フラット35」は、もともと若年層や子育て世代を中心に支持されてきた。しかし近年、その構造に大きな変化が起きている。2023年度のデータでは、利用申込者の平均年齢が44.3歳と、1年前より1.5歳も上昇した。
特に注目すべきは、40代（27.6%）、50代（17.6%）、60代以上（13.9%）を合わせた「40歳以上」が約6割を占める点だ。今や中年層以上が、持ち家購入の主力層となっている。
🔹晩婚化・家族構成の変化が影響
この背景には、晩婚化や出産年齢の高齢化、転職やUターン・Iターンによる住居見直しといった、人生設計の多様化がある。かつてのように「結婚→すぐ住宅購入」という一律のライフプランではなく、40代になって初めてマイホームを考える家庭も少なくない。
-
晩婚化により住宅購入年齢が後ろ倒しに
-
転職・地方移住などの環境変化で再購入ニーズが上昇
-
定年前の“終の住処”購入としての利用も増加中
◾️10年前と比べてどう変化した？
実は、わずか10年前まではまったく逆の構成比だった。2013年度の時点では、30代以下が6割、40代以上は4割未満に過ぎなかった。つまり、この10年間で世代構成が完全に反転したことになる。
「フラット35」は、最長35年にわたる長期固定金利が魅力の制度だが、逆に言えば“長期返済前提”でもある。40代後半で借りれば完済は75歳超、50代なら80代に突入するのが当然の計算になる。
◽️審査基準と平均借入期間
住宅金融支援機構によれば、審査を通過するのは「70歳未満であること」が前提。借入期間は最大35年だが、2023年度の平均借入期間は32年に達している。完済年齢が70歳を超えるケースも珍しくない。
◾️フラット35利用者の年代構成（2013年→2023年）
| 年度 | 30代以下の割合 | 40代以上の割合 |
|---|---|---|
| 2013年度 | 約60％ | 約40％ |
| 2023年度 | 約40％ | 約60％ |
高齢化するローン返済でどんなリスクがあるのか？
◾️完済年齢が70歳を超えるとどうなる？
住宅ローンを40代・50代で組むということは、返済が70代・80代まで続くということを意味する。年金支給が始まる前後にローン残債を抱えることになり、生活費・医療費・介護費とのバランスを保つのは容易ではない。
金融機関側は「返済可能と判断された人に貸している」と主張するが、実生活では“計画外の崩れ”が多発するのが現実だ。高齢になればなるほど、予測不能な人生イベントに直面しやすくなる。
◾️住宅ローン破綻の実例
70代男性が返済困難に陥り、自宅を手放したケースは象徴的だ。55歳で15年ローンを組み、終の棲家として暮らしていたが、再就職が白紙、母の介護で早期退職せざるを得なくなった。収入が途絶えた状態で4カ月の滞納を重ね、やむなく売却を決断した。
これは決して特殊なケースではない。住宅ローンの返済中に親の介護、本人の病気、役職定年、非正規雇用化などが重なれば、返済計画は簡単に崩れてしまう。
◽️住宅ローンの「見えない罠」
-
定年後も収入が安定している想定は現実と乖離
-
「完済できる」という前提は、健康・雇用継続・家族構成が一定であることが条件
-
一度崩れると、ローンの見直しや任意売却、最悪の場合は競売へ
◾️高齢期ローンの破綻リスクの流れ
-
40代後半〜50代で住宅ローンを契約（平均32年）
↓ -
完済年齢が70代〜80代に設定される
↓ -
役職定年・病気・親の介護などで収入が減少
↓ -
生活費や医療費と返済額がバッティング
↓ -
預金取り崩し→貯蓄枯渇→滞納が発生
↓ -
返済不能→売却・破綻・競売の選択に迫られる
◾️住宅購入の“タイミング戦略”の重要性
高齢期に住宅ローンを組むこと自体が「悪」ではない。ただ、年齢が上がるにつれて“再就職の選択肢が少ない”“健康悪化のリスクが高まる”など、備えが複雑化することは事実だ。家を買うなら「いつ・どのように返済するか」という出口戦略を見通しておく必要がある。
-
ローン開始年齢が上がるほど“想定外”のリスクに備える余地が狭まる
-
完済年齢70歳超は「破綻予備軍」の可能性も
-
現金比率を高める・購入時期を分散するなど、柔軟な資金設計が必要
🟪高齢ローンの背景と影響
| 見出し | 要点 |
|---|---|
| 高齢期の住宅購入が増加 | 晩婚化や地方移住の影響で40代以降の購入者が多数に |
| 70歳以上での完済が一般化 | 平均借入32年、返済が老後まで長期化するケースが急増 |
| 想定外リスクによる計画破綻 | 病気・退職・介護で収入減→滞納→自宅売却の例も |
| 再設計の必要性 | 家の買い方・ローンの組み方を“出口視点”で見直すタイミング |
「家を買うのは今か、それともあと10年待つべきか」。多くの中高年読者が抱えるこの問いに、本記事は警鐘とヒントを届けている。将来を守る住宅戦略は、“どこに住むか”だけでなく、“何歳で買うか”を見誤らないことがカギだ。
私たちはどこで無理のない選択ができるのか？
◾️制度は“想定どおり”だが、現実は“想定外”
住宅金融支援機構の担当者は「70歳未満で審査を通った方にのみ貸している」と説明する。つまり、制度上は無理のない範囲で貸しているという建前だ。
だが、問題は「審査を通った＝完済できる」ではないということだ。経済状況や個人のライフイベントは刻一刻と変化する。想定を超える出来事にどう備えるかが、住宅購入においても問われている。
◾️専門家が語る「破綻を避ける条件」とは？
ファイナンシャルプランナーの川淵ゆかり氏は「完済年齢が70歳を超えると、計画の修正が効かない可能性が高くなる」と警鐘を鳴らす。
では、どうすればいいのか？彼女は以下の3点を勧めている。
-
返済計画は「人生後半の不確実性」込みでシミュレーションする
-
ローンの比率より「現金比率」を重視する
-
完済年齢を「65歳以内」に収める目標をまず立てる
🖋70代の家に未来はあるのか――ローン返済と老いの交差点
家を買うという行為が、かつてほど幸福な象徴ではなくなりつつある。
それは、人生のゴールを見据えるどころか、ゴールを遠ざけてしまう選択にもなりうるからだ。
返済という言葉が、老いとともにより重みを増す。
収入の先細り、体力の衰え、誰かの介護。
そのどれもが、契約書には書かれていない“副作用”として襲ってくる。
それでも人は、家を買う。
なぜなら、「家があれば老後は安心」という幻想が今も根強いからだ。
しかし、それは本当に安心なのか？それとも――。
🟩記事全体のまとめ
| 見出し | 要点 |
|---|---|
| フラット35利用者の高齢化傾向 | 平均年齢44.3歳、40代以上が過半数を超える |
| 完済年齢の引き上げ | 借入期間平均32年で70代以降まで返済が及ぶ |
| 想定外リスクの拡大 | 病気・介護・早期退職などで計画が破綻するケースが増加 |
| 安心のための判断軸 | 購入時期・完済年齢・手元資金のバランスを再構築する必要がある |
❓FAQ（よくある質問）
Q1. フラット35は何歳まで借りられる？
A1. 原則として70歳未満が申込可能です。ただし完済年齢が80歳以下であることが多くの金融機関の基準です。
Q2. ローン破綻した場合、どうなる？
A2. 滞納が続けば任意売却や競売に至るケースもあります。早期の相談・再計画が重要です。
Q3. 老後でも住宅ローンは悪なの？
A3. 必ずしも悪ではありませんが、老後の収支変動に耐える資金設計が不可欠です。
